CÂU HỎI CỦA KHÁCH HÀNG:
Gia đình tôi và hàng xóm đang phát sinh mâu thuẫn nghiêm trọng. Lý do, nhà tôi xây dựng năm 2015 có mở cửa sổ từ tầng 2 trở đi quay về hướng của nhà họ. Có thể vì khi đó họ chưa xây nhà, mà mới là thửa đất trống nên họ không có ý kiến gì. Ngược lại, nay họ xây nhà, bố trí nhiều cửa sổ hơn và quan trọng là đều nhìn thẳng vào các cửa sổ của nhà tôi, trong đa phần là cửa sổ phòng ngủ.
Gia đình tôi và hàng xóm đang phát sinh mâu thuẫn nghiêm trọng. Lý do, nhà tôi xây dựng năm 2015 có mở cửa sổ từ tầng 2 trở đi quay về hướng của nhà họ. Có thể vì khi đó họ chưa xây nhà, mà mới là thửa đất trống nên họ không có ý kiến gì.
Ngược lại, nay họ xây nhà, bố trí nhiều cửa sổ hơn và quan trọng là đều nhìn thẳng vào các cửa sổ của nhà tôi, trong đa phần là cửa sổ phòng ngủ. Điều này vừa gây bất tiện trong sinh hoạt, vửa có thể không an ninh, an toàn cháy nổ…
Tôi muốn nhờ chính quyền yêu cầu họ bố trí cửa sổ lệch đi thì có được không?
LUẬT SƯ TƯ VẤN
Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
Theo khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015, “người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác”.
Việc trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề được quy định tại Điều 178 của Bộ luật này như sau:
“1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2.Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên”.
Như vậy, pháp luật dân sự đã quy định cụ thể về ranh giới giữa các bất động sản. Giới hạn của việc trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Cụ thể, theo điểm 1, khoản 7.12.2, Điều 7.12 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (được ban hành kèm Quyết định số 682/BXD-CSXD năm 1996 của Bộ Xây dựng, “từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.
Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.”
Điểm 3, khoản 7.12.2, Điều 7.12 của Quy chuẩn này quy định: “Trong trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử”.
Thêm nữa, theo mục 6.4.3 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ 9411 năm 2012, “Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.”
Do đó, không chỉ gia đình hàng xóm đang xây nhà, mà nhà của bạn đã xây năm 2015 cũng phải tuân thủ quy định về việc mở cửa sổ sang bất động sản liền kề, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam như trên.
Ngay cả khi hai bên thỏa thuận về việc được mở cửa sổ nhìn sang nhau thì cũng phải lưu ý đảm bảo phòng chống được lửa cháy lan giữa hai nhà.
Một trong những hành vi bị nghiêm cấm, theo khoản 8 Điều 12 Luật Xây dựng năm 2014 là “Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình”.
Trường hợp gia đình bạn đã thực hiện đúng quy định nêu trên, ví dụ mở cửa sổ cách bất động sản của nhà hàng xóm từ 2m trở lên, mà họ vi phạm thì gia đình bạn có quyền yêu cầu ngăn chặn hoặc chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp. Bởi vì, Điều 259 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.”
