CÂU HỎI
Khu chung cư nơi chúng tôi đang sinh sống có một số hạng mục thuộc sở hữu chung và trong từng căn hộ bị hư hỏng.
Khu chung cư nơi chúng tôi đang sinh sống có một số hạng mục thuộc sở hữu chung và trong từng căn hộ bị hư hỏng.
Chúng tôi đã yêu cầu chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm sửa chữa, bảo hành. Tuy nhiên, họ trả lời cần phải đánh giá cụ thể hư hỏng thì mới có phương án và thời gian thực hiện không dưới 3 tháng. Thêm nữa, thời hạn bảo hành của các hạng mục này là khác nhau, không phải cái nào cũng là trách nhiệm của chủ đầu tư, có những thứ thuộc về nhà thầu phụ…
Xin hỏi: Chúng tôi mua bán căn hộ với chủ đầu tư, tại sao ngoài họ, việc bảo hành lại còn phụ thuộc vào những đối tượng khác?
LUẬT SƯ TƯ VẤN
Theo Điều 446 Bộ luật Dân sự năm 2015, “bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật mua bán trong một thời hạn, gọi là thời hạn bảo hành, nếu việc bảo hành do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Thời hạn bảo hành được tính kể từ thời điểm bên mua có nghĩa vụ phải nhận vật”.
Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán như sau:
“1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2.Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận”.
Bên cạnh đó, Điều 85 Luật nhà ở năm 2014 cũng quy định về vấn đề bảo hành nhà ở. Cụ thể:
“1. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.
2.Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:
a) Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;
b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.
3.Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất”.
Căn cứ quy định nêu trên của pháp luật, bên bán căn hộ cho các bạn có trách nhiệm bảo hành, bao gồm cả khu vực thuộc sở hữu chung và trong từng căn hộ bị hư hỏng theo đúng thông tin của bạn.
Nội dung bảo hành bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.
Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở, ví dụ thiết bị vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, bếp, đèn chiếu sáng… họ cũng phải thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế, nhưng theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.
Một trong những nội dung của hợp đồng về nhà ở mà hai bên thỏa thuận và phải lập thành văn bản, theo khoản 5 Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 là “thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn”.
Có nghĩa là, hai bên mua bán căn hộ có quyền thỏa thuận về thời hạn bảo hành. Tuy nhiên, tính từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng, nhà chung cư phải được bảo hành tối thiểu là 60 tháng.
Như vậy, thời hạn bảo hành căn hộ của các bạn căn cứ vào thỏa thuận với chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán, nhưng dù thỏa thuận có thấp hơn thì thời gian bảo hành cũng không thấp hơn 60 tháng tính từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Các thiết bị khác gắn với nhà ở như thiết bị vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, bếp, đèn chiếu sáng thì thời hạn bảo hành theo quy định của nhà sản xuất. Ví dụ, thông thường thiết bị nhà bếp chỉ được nhà sản xuất hay nhà cung cấp bảo hành trong vòng 02 năm; đèn chiếu sáng thường chỉ được bảo hành 01 năm hoặc bao nhiêu giờ… Việc bảo hành các thiết bị này, có thể bằng các phương thức khác nhau, theo quy định của nhà sản xuất nhưng vẫn thuộc trách nhiệm của bên bán căn hộ.
