CÂU HỎI
Tôi sắp ra nước ngoài định cư, nhưng vẫn giữ một số bất động sản tại Hà Nội. Tôi có thể ủy quyền để bố mẹ chồng quản lý, bao gồm ký hợp đồng cho thuê, bán cho người khác được hay không?
Hợp đồng ủy quyền cho người thân trong gia đình có bắt buộc phải công chứng, chứng thực hay không? Nếu không ghi thời hạn ủy quyền thì khi nào hợp đồng này đương nhiên hết hiệu lực?
LUẬT SƯ TƯ VẤN
Quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện; theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật.
Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đại diện ủy quyền như sau:
“1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
2.Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
3.Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện”.
Như vậy, bạn có quyền ủy quyền để bố mẹ quản lý bất động sản đang có tại Việt Nam, bao gồm thực hiện các giao dịch dân sự như bán, cho thuê theo quy định của pháp luật. Việc ủy quyền được xác lập bằng hợp đồng ủy quyền.
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Pháp luật dân sự không quy định bắt buộc hợp đồng ủy quyền phải công chứng, chứng thực. Bên cạnh đó, theo khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, “đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng”.
Chính vì vậy, về nguyên tắc hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở giữa bạn và bố mẹ chồng bạn không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, mà do nhu cầu của hai bên. Tuy nhiên, liên quan đến quản lý, thực hiện giao dịch nhà ở là tài sản lớn, có thể bên tham gia giao dịch là người mua, người thuê sẽ yêu cầu khi ký kết hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê nhà. Theo chúng tôi, hợp đồng ủy quyền nên được công chứng.
Điều 55 Luật Công chứng năm 2014 quy định về công chứng hợp đồng ủy quyền như sau:
“1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
2.Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền”.
Đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp như do hai bên thỏa thuận; thời hạn ủy quyền đã hết; công việc được ủy quyền đã hoàn thành; người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại; người đại diện không còn đủ điều kiện; căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được.
Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự năm 2015, “thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”.
Vì thời hạn ủy quyền do các bên tham gia thỏa thuận và được ghi vào hợp đồng ủy quyền, bạn nên căn cứ vào nhu cầu ủy quyền cho bố mẹ chồng quản lý nhà ở để xác định thời hạn ủy quyền cho phù hợp.
