CÂU HỎI KHÁCH HÀNG:
Khi đặt cọc mua căn nhà tại một dự án, tôi được sàn giao dịch bất động sản đưa cho một bản hợp đồng mua bán in sẵn, chỉ cần điền thêm thông tin của người mua và ký tên.
Xem kỹ hợp đồng này tôi thấy có một số nội dung không rõ ràng, bất lợi cho người mua nhà. Hơn nữa, hợp đồng in sẵn như vậy được hiểu tôi không có quyền thỏa thuận hay đề nghị sửa đổi gì.
Xin hỏi, có bắt buộc phải sử dụng bản hợp đồng do chủ đầu tư in sẵn hay không? Tôi mua nhà đang xây dựng thì trên hợp đồng có phải ghi đối tượng mua bán là nhà ở hình thành trong tương lai hay không?
LUẬT SƯ TRẢ LỜI:
Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng”.
Theo khoản 4 của Điều này, “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Sự khác biệt giữa hai loại bất động sản nêu trên được xác định dựa vào việc đã hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng hay đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Cũng như hợp đồng kinh doanh bất động sản khác, Hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Dù đối tượng của hợp đồng mua bán nhà là loại nào thì đều phải bao gồm các nội dung chính được quy định tại Điều 18 của Luật này. Đó là:
“1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về bất động sản;
3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
6. Bảo hành;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
9. Phạt vi phạm hợp đồng;
10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng”.
Cần lưu ý, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Điều 6 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản gồm:
“1. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo Mẫu số 01 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
2. Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo Mẫu số 02 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
3. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo Mẫu số 03 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
4. Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo Mẫu số 04a và Mẫu số 04b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
5. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Mẫu số 05 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này”.
Theo Điều 7 của Nghị định này, việc áp dụng các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được thực hiện như sau:
“1. Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng.
2. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 18, Điều 47 và Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản. Nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật”.
Tóm lại, giao dịch mua bán nhà giữa chủ đầu tư và bạn phải được lập thành văn bản. Về nguyên tắc, hợp đồng mẫu để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. Ngay cả trường hợp chủ đầu tư đưa ra bản hợp đồng in sẵn đúng như bản hợp đồng mẫu được quy định tại Điều 6 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, các bên vẫn có quyền thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung, với điều kiện đảm bảo có các nội dung chính như trên và không được trái với quy định của pháp luật.
Thêm nữa, không cần thiết phải ghi tại hợp đồng đối tượng mua bán là căn nhà hình thành trong tương lai. Bởi vì, nội dung của hợp đồng đã thể hiện điều này. Ví dụ thông tin căn nhà của dự án đã có vị trí, diện tích, quy cách, số tầng, thiết kế, công năng…; Thời gian giao, nhận; quyền và nghĩa vụ của các bên…
