CÂU HỎI CỦA KHÁCH HÀNG
Trước đây, tôi nhờ bố mẹ mua hộ và đứng tên mảnh đất ở Đa Mai, Bắc Giang. Khi nhận chuyển nhượng thửa đất đó năm 2011 thì trong sổ hộ khẩu nhà tôi có tên cả vợ chồng anh trai tôi nhưng giờ họ đã ly hôn. Hỏi:
(i) Cần phải có chữ ký của vợ chồng anh trai trong giấy tờ chuyển nhượng hay không?
(ii) Tôi muốn sang tên tôi thì phải làm thủ tục thế nào?
(iii) Lệ phí là bao nhiêu?
TƯ VẤN CỦA LUẬT SƯ
(i) Về việc trong giấy chuyển nhượng có cần chữ ký của vợ chồng anh trai bạn không:
Trường hợp thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bố mẹ bạn:
Căn cứ theo quy định tại Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015 về sở hữu chung của vợ chồng:
“1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.
2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
3.Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
4.Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.
5.Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.”
Theo đó, nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên bố mẹ bạn, thì thửa đất này được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Do đó, bố mẹ bạn có toàn quyền chuyển nhượng thửa đất này mà không cần có sự đồng ý của bạn hay vợ chồng anh trai bạn.
Trường hợp thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “hộ”:
Căn cứ Khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình tức là cấp cho những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 quy định:
“1.Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
2.Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.
Vì vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì cần có sự đồng ý, ký tên của những người trong hộ trên hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất. Do đó, khi bố mẹ bạn quyết định chuyển nhượng đất cho bạn cần được có sự đồng ý của tất cả thành viên trong gia đình, kể cả vợ chồng anh trai bạn.
(ii) Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ
Bước 1. Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Trung tâm giao dịch một cửa liên thông cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Hồ sơ gồm có:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo thông tư số 24/2014/TT-BTNMT).
– Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
– Gửi thông tin địa chính đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định.
– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
– Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Bước 4. Người được cấp Giấy chứng nhận nộp lại bản chính giấy tờ theo quy định trước khi nhận Giấy chứng nhận.
(iii) Về lệ phí: Bạn phải đóng Phí đo đạc lập bản đồ địa chính và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mức phí, lệ phí tùy thuộc vào mỗi địa phương. Trường hợp bố chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con thì không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
