CÂU HỎI CỦA KHÁCH HÀNG
Tôi có kế hoạch thuê một căn nhà gần cơ quan để tiện đi làm và học hành của con, tránh đi lại xa, tắc đường. Chủ nhà đưa ra điều kiện thời hạn thuê tối thiểu là 3 năm. Số tiền tôi phải đặt cọc để bảo đảm cho việc không vi phạm hợp đồng là 3 tháng tiền thuê. Do đặc tính công việc của tôi là luân chuyển, điều động định kỳ hoặc theo yêu cầu công việc. Thêm nữa, tôi cũng không chắc khi chuyển cấp con tôi sẽ tiếp tục học ở trường gần nhà hay không.
Tôi có kế hoạch thuê một căn nhà gần cơ quan để tiện đi làm và học hành của con, tránh đi lại xa, tắc đường. Chủ nhà đưa ra điều kiện thời hạn thuê tối thiểu là 3 năm. Số tiền tôi phải đặt cọc để bảo đảm cho việc không vi phạm hợp đồng là 3 tháng tiền thuê.
Do đặc tính công việc của tôi là luân chuyển, điều động định kỳ hoặc theo yêu cầu công việc. Thêm nữa, tôi cũng không chắc khi chuyển cấp con tôi sẽ tiếp tục học ở trường gần nhà hay không.
Đề nghị các anh chị cho biết:
– Nếu vì các lý do trên, tôi có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn mà không bị mất tiền đặt cọc hay không?
– Giả sử trong thời hạn thuê mà chủ nhà bán cho người khác thì tôi có được tiếp tục thuê hay phải chấm dứt hợp đồng (họ không cam kết nội dung này trong dự thảo hợp đồng?
LUẬT SƯ TƯ VẤN
Hợp đồng thuê tài sản, theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, “là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Hai bên cho thuê và thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.
Khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng trong trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước bao gồm:
“a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này”.
Về nguyên tắc, khi thời hạn cho thuê chưa hết, hai bên có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. Hệ quả, số tiền đặt cọc đảm bảo không vi phạm nội dung này của hợp đồng sẽ được hoàn trả cho bạn. Bạn có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi được quy định tại khoản 3 Điều 132 của Luật này. Đó là:
“a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba”.
Lưu ý, khi thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở, theo khoản 4 Điều này, dù là bên cho thuê hay bên thuê “phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.
Thông tin của bạn cho thấy, hai bên ký hợp đồng cho thuê nhà ở với thời hạn 2 năm, nếu muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, bạn cần thỏa thuận với bên cho thuê. Bởi vì, lý do của bạn không thuộc trường hợp bạn được thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Theo khoản 2 Điều 133 của Luật này, “trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Về nguyên tắc, ngay cả khi chủ nhà cho bạn thuê chuyển quyền sở hữu cho người khác, thời hạn thuê vẫn còn thì bạn tiếp tục được thuê và chủ nhà mới có trách nhiệm cho bạn thuê căn nhà này cho đến khi hết hạn hợp đồng. Đây cũng là một trong những căn cứ để bạn thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 132 nêu trên (“Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba”).
