CÂU HỎI CỦA KHÁCH HÀNG:
Tôi có một căn nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh, là khoản đầu tư dùng để cho người nước ngoài thuê. Vì sinh sống ở Hà Nội, nên trước đây tôi đã làm văn bản ủy quyền (có công chứng) cho người bạn trong đó thay mặt tôi ký hợp đồng với người thuê, thu tiền, quản lý, bảo dưỡng, sửa chữa… Người này sẽ được hưởng 5% trên giá tiền thuê trong thời gian có người thuê.
Nếu văn bản ủy quyền không thể hiện thời hạn ủy quyền, tôi có thể đơn phương chấm dứt ủy quyền này trong trường hợp nào?
TƯ VẤN CỦA LUẬT SƯ
Văn bản ủy quyền giữa hai người về việc ký hợp đồng với người thuê, thu tiền, quản lý bảo dưỡng, sửa chữa… là hợp đồng ủy quyền.
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác đại diện mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Thời hạn đại diện được xác định theo văn bản ủy quyền, theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật.
Trường hợp các bên không có thỏa thuận nội dung này, thời hạn đại diện, ủy quyền được xác định theo khoản 2 Điều 140, Điều 563 của Bộ luật này như sau:
Khoản 2 Điều 140:
“a) Nếu quyền đại diện được xác định theo giao dịch dân sự cụ thể thì thời hạn đại diện được tính đến thời điểm chấm dứt giao dịch dân sự đó;
b) Nếu quyền đại diện không được xác định với giao dịch dân sự cụ thể thì thời hạn đại diện là 01 năm, kể từ thời điểm phát sinh quyền đại diện”.
Điều 563 quy định: “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”.
Như vậy, nếu trong văn bản ủy quyền giữa bạn và người được ủy quyền không thỏa thuận về thời hạn, thì về nguyên tắc thời hạn ủy quyền được tính đến thời điểm chấm dứt giao dịch dân sự theo ủy quyền. Ví dụ, ủy quyền cho thuê nhà, thu tiền từ người thuê chấm dứt khi hợp đồng cho thuê nhà bị chấm dứt. Với ủy quyền không liên quan đến hợp đồng cho thuê nhà, như quản lý bảo dưỡng, sửa chữa… thì thời hạn đại diện, ủy quyền là 01 năm.
Theo khoản 3 Điều 140 của Bộ luật này, đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong trường hợp sau đây:
“a) Theo thỏa thuận;
b) Thời hạn ủy quyền đã hết;
c) Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;
d) Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền;
đ) Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;
e) Người đại diện không còn đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 134 của Bộ luật này;
g) Căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được”.
Một trong các trường hơp chấm dứt đại diện là một trong hai bên thực hiện quyền đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền. Bạn có thể sử dụng quyền này để đơn phương chấm dứt hợp đồng theo khoản 1 Điều 569 của Bộ luật này. Đó là: “Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt”.
Khi thực hiện quyền này, bạn cần lưu ý:
– Vì hai bên thỏa thuận ủy quyền có thù lao (5% trên giá tiền thuê trong thời gian có người thuê), bạn phải trả thù lao cho người được bạn ủy quyền tương ứng với công việc họ đã thực hiện và bồi thường thiệt hại (nếu có);
– Bạn cũng có trách nhiệm thông báo cho người thuê nhà đã ký hợp đồng thuê nhà với người bạn ủy quyền về việc chấm dứt ủy quyền.
