CÂU HỎI CỦA KHÁCH HÀNG:
Vợ chồng em mua lại của vợ chồng cô chú họ một thửa đất với trị giá 1 tỷ đồng. Vợ chồng em mới thanh toán được 950 triệu đồng, còn nợ lại 50 triệu đồng. Vì là quan hệ gia đình, tin tưởng nên hai bên chỉ ghi nhận bằng giấy viết tay, có người làm chứng là ông bà nội của em. Dự định, sau khi vợ chồng em trả đủ tiền thì sẽ đi công chứng, chứng thực.
Do giá đất tăng mạnh và có người hỏi, vợ chồng cô chú lại định bán thửa đất này cho họ. Vợ chồng em phản đối thì vợ chồng cô chú nói rằng, giấy tờ mua bán viết tay không có công chứng trước đó với vợ chồng em không có giá trị pháp luật. Khi họ bán được, sẽ trả lại tiền đã nhận cho vợ chồng em cùng với một số tiền chênh lệch nhất định.
Đề nghị cho em hỏi, giấy tờ mua bán đất viết tay không có công chứng, chứng thực thì có giá trị thực hiện hay không?
LUẬT SƯ TƯ VẤN
Chuyển quyền sử dụng đất, theo khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trường hợp của bạn được thực hiện theo khoản 3 Điều 167 của Luật này. Đó là:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Thêm nữa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự. Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hình thức của giao dịch dân sự như sau:
“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2.Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.
Căn cứ các quy định nêu trên, về nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bạn và vợ chồng cô chú họ phải phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không, giao dịch này vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức và bị vô hiệu trừ các trường hợp theo quy định tại Điều 129 Bộ luật này bao gồm:
“1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2.Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Theo thông tin của bạn, mặc dù hai bên chỉ có giấy viết tay, không thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực, nhưng vợ chồng bạn đã thanh toán 950 triệu đồng cho vợ chồng cô chú và chỉ nợ lại họ 50 triệu đồng. Có nghĩa là, vợ chồng bạn đã thực hiện 95% nghĩa vụ. Cho nên, vợ chồng bạn có thể đề nghị Tòa án nhân dân cấp huyện xem xét công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng thửa đất đó.
