CÂU HỎI CỦA KHÁCH HÀNG:
Gia đình tôi có một trang trại ở Ba Vì, Hà Nội. Vì không có điều kiện tự quản lý nên cuối năm ngoái gia đình tôi cho một người bà con thuê để họ trồng thêm cây ăn quả trên phần diện tích đất còn trống. Họ cũng nhận nuôi cả đàn lợn lúc đó là 200 con, gồm có lợn thịt và lợn đẻ.
Vì là chỗ họ hàng nên hai bên cũng chỉ làm giấy tờ thỏa thuận rất đơn giản. Nội dung đại ý gia đình tôi giao cho họ, họ tự đầu tư giống cây, phân bón, thức ăn cho đàn lợn. Đổi lại, cứ 9 tháng họ sẽ trả cho gia đình tôi một khoản tiền cố định như tiền thuê.
Nay gia đình tôi muốn bán toàn bộ đàn lợn cho người khác. Sau khi thu tiền, gia đình tôi sẽ tính toán trả lại cho họ chi phí mua thức ăn, công chăm sóc hợp lý. Tuy nhiên, họ không đồng ý, với lý do là họ trả tiền thuê cho gia đình tôi, bao gồm có thuê đàn lợn thì họ mới là người có quyền quyết định. Riêng số lợn con mới được sinh ra thuộc quyền sở hữu của họ.
Xin hỏi các anh chị: Lập luận của họ như vậy có đúng hay không?
LUẬT SƯ TƯ VẤN
Theo thông tin bạn cung cấp, quan hệ cho thuê, chăm sóc, khai thác tài sản giữa gia đình bạn và người thuê là quan hệ thuê khoán tài sản theo quy định của pháp luật dân sự.
Quan hệ này được xác lập bởi hợp đồng thuê khoán tài sản. Theo Điều 483 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê”.
Thêm nữa, đối tượng của hợp đồng thuê khoán, theo Điều 484 của Bộ luật này, “có thể là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, gia súc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Thời hạn thuê khoán do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc có thỏa thuận nhưng không rõ ràng thì thời hạn thuê khoán được xác định theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất của đối tượng thuê khoán. Ví dụ, hai bên thỏa thuận cho thuê khoán đàn lợn thì chu kỳ nuôi đến khi bán lấy thịt là bao nhiêu lâu sẽ là thời hạn thuê khoán.
Tiền thuê khoán có thể bằng hiện vật, bằng tiền hoặc bằng việc thực hiện một công việc. Bên thuê khoán phải trả đủ tiền thuê khoán cho dù không khai thác công dụng tài sản thuê khoán.
Điều 489 của Bộ luật này quy định về khai thác tài sản thuê khoán như sau:
“Bên thuê khoán phải khai thác tài sản thuê khoán đúng mục đích đã thỏa thuận và báo cho bên thuê khoán theo định kỳ về tình trạng tài sản và tình hình khai thác tài sản; nếu bên cho thuê khoán có yêu cầu hoặc cần bán đột xuất thì bên thuê khoán phải báo kịp thời. Khi bên thuê khoán khai thác công dụng tài sản thuê khoán không đúng mục đích thì bên cho thuê khoán có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
Có nghĩa là, nếu chưa hết thời hạn cho thuê khoán mà cần bán đàn lợn đột xuất, gia đình bạn phải thông báo cho người thuê.
Về việc hưởng hoa lợi, chịu thiệt hại về gia súc thuê khoán, theo Điều 491 Bộ luật này, “trong thời hạn thuê khoán gia súc, bên thuê khoán được hưởng một nửa số gia súc sinh ra và phải chịu một nửa thiệt hại về gia súc thuê khoán do sự kiện bất khả kháng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Căn cứ quy định nêu trên, nếu hai bên không có thỏa thuận khác, người thuê của gia đình bạn chỉ được hưởng một nửa số lợn con mới sinh ra trong thời gian thuê khoán, một nửa còn lại thuộc sở hữu của gia đình bạn.
Khi chấm dứt hợp đồng thuê khoán, người thuê phải trả lại tài sản đã thuê cho gia đình bạn. Lúc đó, gia đình bạn được toàn quyền định đoạt đối với số tài sản thuộc sở hữu của mình mà không cần thực hiện bất cứ nghĩa vụ nào khác với người thuê trước đó. Bởi vì, theo Điều 493 của Bộ luật này, “bên thuê khoán phải trả lại tài sản thuê khoán ở tình trạng phù hợp với mức độ khấu hao đã thỏa thuận; nếu làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thuê khoán thì phải bồi thường thiệt hại”.
