CÂU HỎI CỦA KHÁCH HÀNG:
Đầu năm 2015 tôi mua một mảnh đất thổ cư tại Thạch Thất, Hà Nội, đã được cấp sổ đỏ nhưng chưa sử dụng. Mới đây, tôi phát hiện nhà hàng xóm trồng nhiều cây lớn để thay thế tường rào trước đó. Mặc dù gốc cây vẫn trên phần đất của họ, nhưng nhiều tán cây tỏa rộng sang đất nhà tôi, có chỗ tới 1,5 m.
Xin hỏi, tôi có quyền yêu cầu nhà hàng xóm đánh chuyển hoặc chặt bỏ những cây có tán lấn chiếm sang đất nhà tôi hay không?
TƯ VẤN CỦA LUẬT SƯ:
Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Bạn là người được pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đối với thửa đất và có cơ chế bảo đảm thực hiện. Cho nên, các chủ thể khác, bao gồm người hàng xóm có bất động sản liền kề có nghĩa vụ tôn trọng các quyền liên quan của bạn. Việc lấn chiếm, cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất là những hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại Điều 12 của Luật này. Đó là:
- “Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
- Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
- Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
- Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
- Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
- Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
- Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
- Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Ranh giới giữa các bất động sản được quy định tại Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
- “Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
- Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.
Trên thực tế, để xác định ranh giới, người sử dụng đất thường sử dụng mốc giới. Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định chi tiết về nội dung này như sau:
“1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.
Căn cứ quy định nêu trên, ranh giới giữa hai thửa đất của bạn và nhà hàng xóm được xác định căn cứ vào vị trí, tọa độ được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực địa. Việc nhà hàng xóm trồng cây trên đất của họ, nhưng có tán cây vượt quá ranh giới này, lấn sang phần đất của bạn, về nguyên tắc bạn có quyền yêu cầu họ cắt, tỉa phần vượt quá.
Nếu nhà hàng xóm không thực hiện nghĩa vụ, bạn có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân Huyện Thạch Thất để bảo vệ quyền và lợi ích của mình. Có điều, bạn cần lưu ý việc giải quyết tranh chấp đất đai thường mất rất nhiều thời gian, công sức. Thêm nữa, cho dù kết quả như thế nào, tình cảm hàng xóm láng giềng cũng sẽ bị xấu đi. Do vậy, hai bên nên tiến hành thỏa thuận để tìm giải pháp tối ưu. Ví dụ, ở thời điểm hiện tại, nếu tán cây của nhà hàng xóm không quá gây cản trở, khó khăn đối với việc thực hiện quyền sử dụng đất của bạn, hai bên có thể xác định đó là mốc giới ngăn cách và sử dụng chung. Đồng thời, nhà hàng xóm cam kết khi bạn có nhu cầu sử dụng, sẽ cắt, tỉa tán cây (phần vượt quá sang đất của bạn).
