Tôi có một thửa đất, đã thế chấp cho một doanh nghiệp để đảm bảo góp vốn đầu tư dự án xây dựng nhà máy sản xuất đồ thủ công mỹ nghệ.
Xin nhắc lại, tôi chỉ thế chấp và đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp này giữ, nhưng trên thực tế vẫn đang quản lý thửa đất vì thỏa thuận góp vốn đầu tư dự án xây dựng nhà máy ở vị trí khác.
Nay có người đề nghị thuê thửa đất này để xây dựng cây xăng, dầu bán lẻ thì tôi có thể cho họ thuê hay không?
Trả lời
Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2.Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp của bạn dùng thửa đất để thế chấp nhằm bảo đảm nghĩa vụ góp vốn đã thỏa thuận với người khác. Kể từ thời điểm hợp đồng thế chấp được đăng ký, việc thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Có nghĩa là, mọi giao dịch có liên quan đến tài sản thế chấp sau thời điểm này như mua bán, chuyển nhượng, cho tặng, cho thuê… cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Nếu không, các giao dịch này bị vô hiệu; người tham gia giao dịch sẽ gặp rủi ro trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bởi lẽ, quyền ưu tiên sẽ thuộc về bên nhận thế chấp. Theo khoản 6 Điều 320 của Bộ luật này, bên thế chấp có nghĩa vụ “giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”.
Cũng theo khoản 7 của Điều này, bên thế chấp có nghĩa vụ “thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.”
Đặc biệt, theo khoản 8 của Điều này, bên thế chấp “không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này”.
Bên thế chấp chỉ được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận. Bên thế chấp cũng có quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Theo khoản 6 Điều 321 Bộ luật này, bên thế chấp có quyền “được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”.
Tóm lại, với tư cách bên thế chấp, bạn có quyền cho người khác thuê quyền sử dụng thửa đất đã thế chấp cho doanh nghiệp để đảm bảo góp vốn đầu tư dự án xây dựng nhà máy sản xuất đồ thủ công mỹ nghệ, nhưng phải thông báo cho người thuê và doanh nghiệp này, với tư cách là bên nhận thế chấp.
Thêm nữa, người thuê quyền sử dụng thửa đất của bạn có trách nhiệm theo điểm b khoản 2 Điều 324 của Bộ luật này là “giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”. Nghĩa là, nếu bạ không thực hiện nghĩa vụ, bên nhận thế chấp yêu cầu thì người thuê quyền sử dụng đất của bạn phải giao lại tài sản thế chấp cho họ hoặc cho bạn để xử lý tài sản bảo đảm.
