Hợp đồng cho thuê nhà ở có phải công chứng, chứng thực không
Tôi có căn nhà ở phố Thụy Khuê, Tây Hồ, Hà Nội. Hiện tại, tôi đang thỏa thuận với một công ty về việc cho thuê.
Xin hỏi:
– Hợp đồng cho thuê nhà có bắt buộc phải công chứng hay không?
– Theo yêu cầu của người thuê, thời hạn hợp đồng tối thiểu là 3 năm. Giả sử khi con trai tôi lập gia đình và có nhu cầu sử dụng thì có thể kết thúc hợp đồng trước thời hạn này hay không?
Trả lời
Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Như vậy, hợp đồng cho thuê nhà giữa bạn và người thuê được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự, pháp luật nhà ở và các quy định khác có liên quan.
Theo Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014, Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
“1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”.
Quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở đối với trường hợp cho thuê nhà, khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:
“Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng”.
Có nghĩa là, hợp đồng cho thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Tuy nhiên, để hạn chế các rủi ro pháp lý có thể phát sinh, nhất là trường hợp người thuê là doanh nghiệp khi hoạt động và đại diện của họ thay đổi, rất nhiều người cho thuê lựa chọn việc yêu cầu thực hiện công chứng, chứng thực.
Thời điểm có hiệu lực và kết thúc của hợp đồng cho thuê nhà do các bên thỏa thuận. Theo thông tin bạn cung cấp, có thể bạn có nhu cầu kết thúc hợp đồng trước thời hạn 3 năm, tốt nhất cần thỏa thuận và ghi nhận nội dung này vào hợp đồng, bao gồm trách nhiệm của các bên khi tình huống này xảy ra.
Bên cạnh đó, nếu các bên không có thỏa thuận trong hợp đồng, pháp luật hiện tại vẫn có quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Cụ thể, Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nội dung này như sau:
“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
- Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
- Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng”.
Bạn cần lưu ý, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không do lỗi của người thuê, hai bên không thể thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, hành vi đó của bạn được xác định là vi phạm nghĩa vụ. Từ đó, có thể bạn phải bồi thường thiệt hại cho người thuê.
