Câu hỏi: Đầu năm 2016 tôi ký kết hợp đồng mua bán một căn biệt thự vườn trong dự án khu đô thị mới ở Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội. Theo thỏa thuận, tháng 12 năm 2018 vừa rồi chủ đầu tư phải bàn giao nhà cho tôi. Tuy nhiên, họ lần lữa đến tận bây giờ vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ này, cũng như không hề đưa ra cam kết chắc chắn về thời hạn bàn giao chính xác là khi nào.
Việc chủ đầu tư chậm bàn giao dẫn đến thiệt hại cho tôi vì tôi phải nài nỉ để được ký kết tiếp hợp đồng nhà đang thuê với giá cao; dự định xin chuyển trường học gần nhà mới cho con cái cũng bị lỡ cơ hội…
Những thiệt hại có thể tính được về vật chất nêu trên tôi có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường cho mình hay không?
VIETSAVVY trả lời:
Hai trong số những nghĩa vụ quan trọng của bên bán nhà, theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là:
– Khoản 4 Điều 22: “Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng”.
– Khoản 6 của Điều 22: “Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra”.
Tương ứng, là các quyền của bên mua nhà được quy định tại Luật này như sau:
– Khoản 2 Điều 23: “Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng”.
– Khoản 4 Điều 23: “Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng”.
Như vậy, nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ giao nhà không đúng tiến độ theo thỏa thuận giữa hai bên được thể hiện trong hợp đồng mua bán, bạn có quyền yêu cầu họ bồi thường thiệt hại.
Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ được quy định tại Điều 361 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
“1. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần.
2. Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.
3. Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể”.
Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà dẫn đến bạn bị thiệt hại về vật chất, đó là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phạt vi phạm hợp đồng là các nội dung chủ yếu của hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm hợp đồng mua bán nhà ở như trường hợp của bạn. Cho nên, khi có vi phạm xảy ra, các bên có thể căn cứ nội dung hợp đồng, xác định thiệt hại để yêu cầu bồi thường.
Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Hướng dẫn nội dung này, khoản 3 Điều 1 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định: “Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại”.
Có nghĩa là, nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ gây thiệt hại cho bạn mà không bồi thường, Ngân hàng thương mại đã nhận bảo lãnh cho giao dịch giữa chủ đầu tư và bạn có nghĩa vụ thực hiện thay chủ đầu tư.
Trách nhiệm của Ngân hàng thương mại đã nhận bảo lãnh gồm thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua, bao gồm cả tiền phạt hợp đồng.
Trách nhiệm dân sự của bên bảo lãnh được quy định tại Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
“1. Trường hợp bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ đó.
2. Trường hợp bên bảo lãnh không thực hiện đúng nghĩa vụ bảo lãnh thì bên nhận bảo lãnh có quyền yêu cầu bên bảo lãnh thanh toán giá trị nghĩa vụ vi phạm và bồi thường thiệt hại”.
Trách nhiệm bảo lãnh của Ngân hàng thương mại chỉ chấm dứt trong trường hợp nghĩa vụ được bảo lãnh chấm dứt; việc bảo lãnh được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; bên bảo lãnh đã thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh hoặc theo thỏa thuận của các bên.
