CÂU HỎI CỦA KHÁCH HÀNG:
Em thấy trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà của bố mẹ em ghi tên cả hai người. Nay Bố mẹ em muốn chuyển nhượng cho người khác trong khi mẹ em đang chăm chị gái cả của em chuẩn bị sinh em bé ở Thành phố Hồ Chí Minh, không thể ra Hà Nội để cùng ký hợp đồng mua bán tại Văn phòng công chứng.
Xin hỏi các anh chị, bố em có thể đương nhiên thay mặt mẹ em để ký hợp đồng với người mua hay không?
TRẢ LỜI CỦA LUẬT SƯ:
Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đại diện như sau:
“1. Đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
2. Cá nhân, pháp nhân có thể xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện. Cá nhân không được để người khác đại diện cho mình nếu pháp luật quy định họ phải tự mình xác lập, thực hiện giao dịch đó.
3. Trường hợp pháp luật quy định thì người đại diện phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, thực hiện”.
Theo Điều 135 của Luật này: “Quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện (sau đây gọi là đại diện theo ủy quyền); theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật (sau đây gọi chung là đại diện theo pháp luật”.
Quy định cụ thể về căn cứ xác lập đại diện giữa vợ và chồng, Điều 24 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 đã chỉ rõ:
“1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch được xác định theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan.
2. Vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.
3. Vợ, chồng đại diện cho nhau khi một bên mất năng lực hành vi dân sự mà bên kia có đủ điều kiện làm người giám hộ hoặc khi một bên bị hạn chế năng lực hành vi dân sự mà bên kia được Tòa án chỉ định làm người đại diện theo pháp luật cho người đó, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật thì người đó phải tự mình thực hiện quyền, nghĩa vụ có liên quan.
Trong trường hợp một bên vợ, chồng mất năng lực hành vi dân sự mà bên kia có yêu cầu Tòa án giải quyết ly hôn thì căn cứ vào quy định về giám hộ trong Bộ luật dân sự, Tòa án chỉ định người khác đại diện cho người bị mất năng lực hành vi dân sự để giải quyết việc ly hôn”.
Tóm lại, vì đó là tài sản chung của bố mẹ bạn, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản này phải được sự đồng thuận của hai người. Mẹ của bạn có thể ủy quyền để bố của bạn thực hiện giao dịch mua bán với tư cách người đại diện theo quy định tại Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể:
“1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện”.
Việc ủy quyền của mẹ bạn cho bố bạn liên quan đến giao dịch bất động sản nên phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực.
Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia. Điều đó đồng nghĩa, cả bố và mẹ bạn phải có mặt tại văn phòng công chứng để tiến hành thủ tục này.
Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng năm 2014: “trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền”.
Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp bố mẹ bạn không thể trực tiếp đến cùng một văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng ủy quyền thì thực hiện như sau:
– Trước tiên, mẹ bạn phải yêu cầu văn phòng công chứng tại Thành phố Hồ Chí Minh (nơi mẹ bạn đang cư trú) công chứng hợp đồng ủy quyền;
– Sau đó, bố của bạn phải yêu cầu văn phòng công chứng tại Hà Nội (nơi bố bạn đang cư trú) công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này.
Khi đã hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền, bố của bạn có quyền thay mặt mẹ của bạn để ký hợp đồng mua bán nhà đất cho người khác.
