CÂU HỎI KHÁCH HÀNG: Vì cần tiền nộp học phí cho con trai đang du học tại Úc, vợ chồng tôi đã quyết định bán một căn nhà đang cho thuê. Người mua đã ký hợp đồng đặt cọc và giao cho vợ chồng tôi số tiền 200 triệu đồng. Tuy nhiên, sau đó họ lại thông báo không mua nữa, yêu cầu vợ chồng tôi trả lại tiền đặt cọc với lý do con trai tôi đang ở nước ngoài và không thể ký xác nhận việc mua bán.
Vì vậy, xin các anh chị cho hỏi:
– Bán nhà có cần sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình hay không?
– Trường hợp nói trên, vợ chồng tôi có bắt buộc phải trả lại tiền cho người đã đặt cọc mua nhà hay không?
LUẬT SƯ TRẢ LỜI:
Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản như sau:
“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
Theo Điều 194 của Bộ luật này, “chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản”.
Nếu tài sản thuộc sở hữu chung, về nguyên tắc việc định đoạt được thực hiện theo quy định tại Điều 218 của Bộ luật này. Đó là:
“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.
5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.
6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này”.
Bạn không nói rõ căn nhà mà hai bên đã thỏa thuận đặt cọc và mua bán thuộc sở hữu của các thành viên gia đình hay chỉ thuộc sở hữu chung của vợ chồng bạn. Cho nên, chúng tôi xin trả lời như sau:
Trường hợp căn nhà thuộc sở hữu chung của các thành viên gia đình bạn, Điều 212 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về căn cứ hình thành, quyền của chủ sở hữu như sau:
“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.
Có nghĩa là, nếu căn nhà thuộc sở hữu chung của các thành viên trong gia đình bạn, khi định đoạt tài sản này, cụ thể là bán cho người khác, phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên trong gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Khi đó, nếu con trai bạn đã thành niên, bắt buộc phải có sự thỏa thuận của cháu về việc bán căn nhà là tài sản chung. Mặc dù đang ở nước ngoài, cháu vẫn có thể thực hiện thủ tục ủy quyền cho các thành viên còn lại của gia đình tại cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước sở tại theo quy định của pháp luật dân sự.
Trường hợp căn nhà chỉ thuộc sở hữu chung của vợ chồng bạn, Điều 213 của Bộ luật này quy định:
“1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.
2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
3. Vợ chồng thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.
5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này”.
Khi đó, việc bán căn hộ chỉ cần có sự thỏa thuận và quyết định của vợ chồng bạn mà không cần có ý kiến của các thành viên còn lại trong gia đình.
Tương ứng với hai trường hợp nêu trên, việc xử lý thỏa thuận đặt cọc giữa hai bên cũng khác nhau.
Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định về đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.
Pháp luật dân sự cho phép hai bên được thỏa thuận về việc xử lý tiền đặt cọc. Nếu không, về nguyên tắc số tiền đặt cọc sẽ được xử lý như sau:
Trường hợp hợp đồng mua bán căn nhà không thể giao kết và thực hiện do lỗi của vợ chồng bạn, ví dụ căn nhà thuộc sở hữu chung của các thành viên gia đình nhưng không có sự thỏa thuận của con trai bạn, với tư cách bên nhận đặt cọc, vợ chồng bạn có nghĩa vụ trả lại số tiền 200 triệu đồng đã nhận và 200 triệu đồng (tổng cộng là 400 triệu đồng) cho người đặt cọc.
Nếu căn nhà chỉ thuộc quyền sở hữu chung của vợ chồng bạn mà người mua lại lấy lý do vì không có chữ ký của con trai bạn để từ chối ký, thực hiện hợp đồng mua bán, về nguyên tắc, số tiền đặt cọc 200 triệu đồng thuộc về vợ chồng bạn.
