CÂU HỎI CỦA KHÁCH HÀNG
Tôi có đề nghị một người cho vay tiền để làm ăn, dự định thế chấp bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Tuy nhiên, người này lại yêu cầu tôi làm thủ tục mua bán nhà đất, với giá cả thỏa thuận theo thị trường hiện tại. Đồng thời, đồng ý khi tôi có tiền, sẽ cho chuộc lại với giá theo thị trường tại thời điểm đó, cộng với một khoản tiền lãi bằng 5%/năm. Xin hỏi, với giao dịch nêu trên, chúng tôi phải ký kết hợp đồng mua bán hay hợp đồng cho vay? Mặc dù đang rất cần tiền, nhưng tôi e ngại nếu ký hợp đồng mua bán, sau này người đó sẽ không cho chuộc lại hoặc trước đó họ đã bán cho người khác.
TƯ VẤN CỦA LUẬT SƯ
Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan”.
Theo Điều 463 của Bộ luật này, “hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Như vậy, nếu hai bên thỏa thuận về việc mua bán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn nhà của bạn, với tư cách người bán, bạn có nghĩa vụ chuyển các quyền này cho người mua và người mua có trách nhiệm trả tiền cho bạn.
Ngược lại, nếu hai bên thỏa thuận về việc cho vay, người cho vay sẽ giao tiền cho bạn. Khi đến hạn, với tư cách người vay, bạn phải hoàn trả số tiền này, cộng với số tiền lãi theo thỏa thuận cho họ.
Mặc dù quan hệ mua bán là quan hệ chuyển quyền sở hữu, nhưng pháp luật dân sự cũng quy định các bên có thể thỏa thuận về việc chuộc lại tài sản. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 454 Bộ luật này, “bên bán có thể thoả thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại. Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thoả thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.
Đồng thời, xác định rõ trách nhiệm của người mua trong trường hợp đồng ý thỏa thuận về việc chuộc lại tài sản nêu trên. Khoản 2 của Điều này quy định: “Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Có nghĩa là, các bạn có thể thỏa thuận về việc mua bán nhà đất, ghi rõ trong hợp đồng nội dung về việc chuộc lại. Theo đó, khi có khả năng về tài chính, bạn có quyền chuộc lại. Người mua mặc dù có quyền sở hữu, nhưng phải thực hiện nghĩa vụ theo cam kết, bao gồm không được bán cho người khác và cho bạn chuộc lại trong thời hạn đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Nếu hai bên không thỏa thuận, thời hạn chuộc lại đối với bất động sản là không quá 05 năm.
Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp người mua nhà đất của bạn vi phạm nghĩa vụ, bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án để bảo vệ quyền chuộc lại nhà đất theo hợp đồng.
Bạn cần lưu ý, theo Điều 429 của Bộ luật này, “thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”.
Nếu trong thời hạn chuộc lại người mua nhà đất của bạn xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho người khác, bạn có thể đề nghị Tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật này. Cụ thể:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3.Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5.Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.
