CÂU HỎI CỦA KHÁCH HÀNG
Tôi cho vợ chồng chị H thuê nhà với thời hạn hợp đồng là 05 năm, đóng tiền thuê nhà 03 tháng một lần. Tuy nhiên, gần đây, sau 06 tháng mà vợ chồng chị H vẫn chưa trả tiền thuê nhà cho tôi. Tôi đã nhiều lần đến đòi tiền nhưng vợ chồng chị H cứ khất lần không trả. Vậy xin hỏi tôi có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn hay không? (Trong hợp đồng thuê nhà của chúng tôi không có thỏa thuận về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng).
TƯ VẤN CỦA LUẬT SƯ
Điều 481 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về trả tiền thuê như sau:
“1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
2.Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp, trong hợp đồng thuê nhà hai bên không thỏa thuận về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Bên thuê nhà đã 06 tháng không trả tiền nhà cho bạn, tức là bên thuê nhà đã không trả tiền thuê nhà cho bạn trong hai kỳ liên tiếp (vì hai bên thỏa thuận trả tiền thuê 03 tháng/lần). Vì vậy, căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 481 nêu trên bạn vẫn chưa có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bên thuê vì chưa đáp ứng đủ điều kiện của pháp luật. Trừ một trong các trường hợp sau:
Một là, bạn thỏa thuận với bên thuê nhà về việc chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn và bên thuê nhà đồng ý.
Hai là, bên thuê nhà sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại (theo khoản 2 Điều 480 Bộ Luật Dân sự năm 2015).
Ba là, trong trường hợp, bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng thuê nhà thì căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
1.Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2.Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3.Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4.Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5.Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng”.
